امروزه کمتر کسی از اهمیت قرارداد خرید یا اجاره ملک بی‌خبر است. ملک یکی از مهم‌ترین دارایی‌های هر شخص است که نوسانات اقتصادی آن در چند سال گذشته مردم را دچار مشکلات زیادی کرده است. به همین منظور آشنایی با نحوه صحیح تنظیم قرارداد خرید ملک اهمیت بالایی دارد.
باید در نحوه نوشتن قرارداد خرید ملک بسیار دقت و تمامی جوانب لازم را رعایت کرد. در تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک باید به شرایط اقتصادی جامعه توجه داشت و قرارداد را طوری تنظیم کرد که ضرر و زیان غیرقابل جبران به بار نیاید؛ چرا که در این صورت احتمال دارد آن شخص بخش زیادی از دارایی‌اش را از دست بدهد.
معامله و خرید و فروش املاک، برخلاف چیزی که به نظر می‌رسد موضوع ساده‌ای نیست. بسیاری از افراد حتی نمی‌دانند که در هنگام خرید و فروش ملک به چه نکات مهمی باید توجه کنند.
در این معاملات، موضوعاتی مثل عدم انجام تعهدات موجود در قرارداد از سوی طرفین معامله یا آژانس املاک، افراد را به چالش‌های حقوقی و قضایی ناخواسته و مختلفی می‌کشد.
مراحل خرید و فروش ملک در ایران
قبل از هر چیز باید نحوه تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک در ایران را بدانیم. به این منظور باید در ابتدا مراحل خرید و فروش خانه را بررسی کنیم. روش‌های مختلفی برای این امر وجود دارد. در قدم اول باید به اسناد و مدارکی که برای نقل و انتقال سند به آن‌ها نیاز است، دقت کنید. بر اساس قوانین جدید موارد زیر را در نظر می‌گیریم:
- برگه تسویه حساب با شهرداری و پرداخت عوارض؛
- پایان کار ساختمان در صورت درخواست خریدار؛
- قولنامه خرید و فروش بین طرفین؛
- تسویه عوارض مربوط به اداره دارایی و برگه تسویه حساب.
اسناد و مدارکی نیز وجود دارند که برای انتقال سند پس از خرید ملک به آن‌ها نیاز خواهید داشت. یکی از این اسناد که بعضا از آن برای تعیین مبلغ دارایی نیز استفاده می‌شود، قولنامه خرید و فروش ملک است.
برای تنظیم قولنامه و یا مبایعه نامه فروش ملک هم نیاز به بررسی شرایط مختلفی خواهید داشت. به صورت عمومی بعد از توافقات لازم، قولنامه فروش ملک به امضای طرفین می‌رسد و در مرحله بعد مبایعه نامه رسمی آن تنظیم و در اختیار طرفین قرار می‌گیرد.
اگر قصد مشورت با مرکز حقوقی را دارید، پیشنهاد می‌کنیم که حتما با موسسه حقوقی در غرب تهران یا نزدیک محل زندگی‌تان مشورت کنید.
فواید تنظیم قرارداد فروش ملک
- پیشگیری از هر گونه اختلاف احتمالی
- به حداقل رساندن ضرر و زیان‌های احتمالی
- رفع سوء تفاهم‌ها بین دو طرف قرارداد
- با درج شدن توافقات، امکان رجوع به آن‌ها آسان می‌شود.
- از صرف وقت و هزینه بابت طرح دعوا در دادگاه و وکیل پیشگیری می‌شود.
بررسی دقیق مدارک فروشنده ملک
نخستین گام در انعقاد قرارداد خرید ملک، بررسی دقیق اصل مدارک شناسایی و اصل وکالت‌نامه قانونی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد است. چنانچه به جای هر یک از طرفین معامله، شخص دیگری به عنوان وکیل یا قیم، قولنامه را امضا می‌کند، باید حتما اطلاعات فروشنده و مالک اصلی با مدارک صاحب سند مطابقت داده شود.
پس باید حتما از مالک بودن فروشنده ملک اطمینان حاصل کنید. همچنین نام و نام خانوادگی کامل فروشنده و مشخصاتی مانند کد ملی، به صورت صحیح و واضح روی سند نوشته شود. اگر خریداران یا فروشندگان چند نفر باشند، باید مشخصات همه افراد، بررسی گردد و مبایعه نامه به امضاء همه‌شان برسد و سهم هر یک به طور دقیق مشخص شود.
تنظیم قرارداد خرید ملک در دفتر وکالت
یکی از ترفندهایی که می‌توانید با استفاده از آن در هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک اطمینان خود را بالا ببرید و شرایط مناسب را برای خود ایجاد کنید، تنظیم قرارداد خرید/فروش ملک در دفتر وکالت و دفتر ثبت اسناد است.
با توجه به این که برای انتقال سند نیاز به خدمات حقوقی دارید، با این شیوه می‌توانید در وقت و در هزینه‌های خود صرفه‌جویی کنید و در کنار آن اطمینان بالایی برای قرارداد تنظیم شده به وجود آورید.
نکات مهم در نوشتن قرارداد خرید ملک
هر قرارداد از مواد متعدد، بندها و تبصره‌های جانبی که مورد توافق طرفین آن است، ایجاد می‌شود. قرارداد خرید و فروش ملک یا به تعبیر حقوقی، مبایعه نامه در ماده ۳۳۸ قانون مدنی به این شکل تعبیر شده است:
بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. یک نفر صاحب مبیع (مال منقول یا غیر منقول) و شخص دیگر نیز مالک عوض (منقول یا غیر منقول)، با هم قراردادی تنظیم می‌کنند و مالکیت اموال مورد توافق را به یکدیگر منتقل می‌کنند.
ابتدا، این نقل و انتقال بسیار ساده به نظر می‌رسد اما در صورتی که یکی از طرفین قرارداد یا هر دو طرف به تعهدات خود عمل نکنند و باعث ایجاد شک و تردید در اصل قرارداد یا برخی از مفاد آن شوند، مشکلات آغاز می‌شوند.
هر قرارداد دارای ارکان تقریبا مشخصی است که به طور خلاصه به توضیح آن‌ها پرداخته‌ایم:
- عنوان قرارداد: عناوین قرارداد ممکن است بر اساس قانون نوشته شده باشند و یا بر اساس چیزی که طرفین توافق کرده‌اند. باید توجه داشت چیزی که در قرارداد که از اهمیت ویژه برخوردار است، قصد طرفین می‌باشد. طبق نظر نویسنده، حتی اگر در عنوان قرارداد کلمه «اجاره نامه» نوشته شود اما متن قرارداد و قصد دو طرف، خرید و فروش ملک باشد، آن قرارداد مبایعه نامه است و اجاره نامه نیست.
- مشخصات طرفین قرارداد: نوشتن نام و نام خانوادگی فروشنده و خریدار و شماره تماس و کد ملی باید همیشه در قراردادها رعایت شود. اما باید به این موضوع دقت کرد که شخصی که قصد فروش ملک دارد باید صاحب ملک باشد و یا از صاحب ملک اجازه رسمی داشته باشد.
در هنگام تنظیم قرارداد باید با دقت بسیار زیاد تمام مدارک بررسی شوند تا از این که واقعا آن شخص طرف قرارداد هست یا خیر، اطمینان حاصل شود. - قیمت مورد معامله: عدم تعیین دقیق قیمت در قرارداد نیز ممکن است باعث ابهام و به اصطلاح حقوقی باعث غرر شود و این خود ممکن است دلیلی برای باطل شدن قرارداد شود.
خصوصا در تنظیم قرارداد خرید ملک، به دلیل نوسان ملک در سالیان اخیر، باید به آن اهمیت زیادی داد؛ چرا که می‌تواند آسیب‌های مالی جدی به وجود بیاورد. - موضوع مورد معامله: یک آپارتمان، یک قطعه زمین یا باغ مصور و یا یک ملک ورثه‌ای و یا هر چیز دیگری که مالکیت دارد و می‌شود برایش ارزش اقتصادی قائل شد، می‌تواند موضوع معامله باشد.
پس باید تمامی اسناد آن مورد بررسی دقیق واقع شوند و به طور کامل در تنظیم قرارداد معین شوند. - شروط، تعهدات و ضمانت‌های طرفین: هر توافقی که در نهایت بین طرفین صورت می‌گیرد و همچنین همه موارد مربوط به خسارات، ضمانت اجراها، اختیارات و فسخ و همه فرضیات و حالات باید در قرارداد مرقوم شوند.
سخن پایانی
اطلاعات جامعی را درباره شرایط تنظیم قرارداد خرید ملک به اختصار مورد بررسی قرار دادیم و ترفندهای کاربردی را نیز مرور کردیم. با وجود اطلاع از همه این موارد احتمال دارد باز هم مشکلاتی برای شما پیش بیاید که پیش‌بینی آن‌ها در مقاله ممکن نیست. به همین دلیل شما همیشه باید محاسن استفاده از خدمات مشاوره حقوقی برای تنظیم قرارداد خرید ملک را در نظر بگیرید و در صورت نیاز از آن استفاده کنید. در نهایت می‌توانید سؤالات و ابهامات خود را با مشاورین ما در موسسه رویای سبز در میان بگذارید.